Bauzinsen auf Höchststand seit 2011 – Zahl der Immobilienkäufe sinkt

Das Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung hat am 17. September 2026 seine Prognose für den deutschen Wohnimmobilienmarkt vorgelegt. Danach werden in diesem Jahr rund 612.000 Wohnimmobilien den Eigentümer wechseln – das sind 4,4 % weniger Kaufverträge als im Vorjahr. Der Umsatz soll um 2,0 % auf knapp 211 Milliarden Euro zurückgehen. Gezählt werden dabei Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland.

Als wesentlichen Bremsfaktor nennt das Institut die gestiegenen Finanzierungskosten. Für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Bauzinsen aktuell bei rund 4,25 % – der höchste Stand seit Mai 2011. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung warnte im Zusammenhang mit der Prognose, dass man sich „bei den Bauzinsen langsam den möglichen 4,5 Prozent" nähere. Die Entwicklung schließt an die Leitzinsanhebung der EZB vom September an, über die wir vergangene Woche berichtet haben.

Das Bild ist dabei nicht einheitlich: Besonders deutlich fällt der Rückgang laut Gewos bei Eigenheimen aus, hier wird ein Minus von mehr als 5 % erwartet. Ähnlich stark trifft es den Markt für Wohnbauland. Für Mehrfamilienhäuser rechnet das Institut dagegen mit einem leichten Wachstum – Investoren profitieren dort von steigenden Mieten, während private Selbstnutzer die höheren Kreditraten unmittelbar im Haushaltsbudget spüren.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die vererben oder erben, ist zudem eine Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf relevant, die in den vergangenen Tagen breit diskutiert wurde. Das Gericht hat entschieden (Urteil vom 23. Juni 2026, Az. 4 K 1808/25 Erb), dass die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG nicht greift, wenn der Erblasser die Wohnung zum Todeszeitpunkt lediglich künftig selbst nutzen wollte. Im entschiedenen Fall hatte eine Witwe eine vermietete Eigentumswohnung geerbt, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und war anschließend selbst eingezogen. Das reichte dem Gericht nicht: Maßgeblich seien allein die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erbfalls. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen, endgültig geklärt ist die Frage also noch nicht.

Was heißt das in der Praxis? Wer verkaufen möchte, sollte einkalkulieren, dass der Käuferkreis bei Einfamilienhäusern derzeit kleiner ist und Vermarktungszeiten länger werden können – eine realistische Preisfindung und eine saubere Objektaufbereitung wiegen unter diesen Bedingungen schwerer als in einem Verkäufermarkt. Für Kaufinteressenten wiederum gilt: Die Finanzierung sollte mit dem heutigen Zinsniveau durchgerechnet werden, nicht mit den Konditionen früherer Jahre. Und wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben will, sollte die Nutzungssituation frühzeitig prüfen, statt sich auf eine spätere Eigennutzung zu verlassen.

Sie möchten wissen, was die aktuelle Zins- und Marktlage konkret für Ihre Immobilie in Lörrach und im Dreiländereck bedeutet? Sprechen Sie uns an – wir ordnen die Situation gerne für Ihren individuellen Fall ein.