BGH zur Mietpreisbremse: Umgebaute Gewerberäume gelten nicht automatisch als Neubau

Wer Gewerberäume zu Wohnungen umbaut, kann sich nicht automatisch auf die Neubauausnahme von der Mietpreisbremse berufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. August 2026 entschieden (Az. VIII ZR 104/25). Fachmedien berichten seit Mitte Oktober über die Entscheidung, zuletzt Ende Oktober. Die Ausnahme gilt für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und befreit sie dauerhaft von der Mietenbegrenzung. Der BGH legt sie deshalb eng aus.

Im entschiedenen Fall mieteten die Kläger im Januar 2020 eine rund 73 Quadratmeter große Wohnung im Seitenflügel eines Berliner Altbaus, die zuvor Teil einer Gewerbeeinheit gewesen und abgetrennt und umgebaut worden war. Vereinbart waren 979 Euro Nettokaltmiete, die Kläger halten 623 Euro für zulässig und verlangen überzahlte Miete und Kaution zurück. Das Landgericht Berlin II hatte die Klage abgewiesen, weil die Räume erst nach dem Stichtag regulär als Wohnung vermietet wurden. Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zurück. Ob die Ausnahme in diesem Fall greift, ist damit noch offen. Formal handelt es sich um ein Versäumnisurteil, weil die Vermieterin in der Verhandlung nicht anwaltlich vertreten war; es beruht laut BGH aber auf einer inhaltlichen Prüfung.

Nach dem Urteil müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen. Erstens dürfen die Räume in ihrer früheren Gestalt objektiv nicht als Wohnung nutzbar gewesen sein, unabhängig von der baurechtlichen Beurteilung. Als Wohnung taugen Räume, wenn sie als abgegrenzter Bereich einen eigenständigen Haushalt ermöglichen. Dazu gehören jedenfalls ein Wohn-/Schlafraum, Toilette, eingerichtetes Bad sowie eine Küche oder Kochgelegenheit, wobei für Letztere die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom genügen. Auch dann kann die Eignung im Einzelfall fehlen, etwa wenn erst Trennwände oder ein eigener Zugang nötig sind. Zweitens muss die Wohnnutzung erst durch Baumaßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand möglich geworden sein. Dieser liegt vor, wenn die Kosten etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen. Maßgeblich sind aussagekräftige aktuelle Zahlen der jeweiligen Region. Reine Instandsetzung zählt nicht.

Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Vermieter. Außerdem muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren, dass er sich auf die Ausnahme stützt. Unterbleibt die Auskunft, kann er sich nicht oder erst zwei Jahre nach formgerechter Nachholung darauf berufen. War die Auskunft lediglich nicht formgerecht, ist das erst nach Nachholung in der vorgeschriebenen Form möglich.

Was heißt das für Eigentümer und Vermieter? Die Entscheidung betrifft Wohnungen in Gebieten, für die eine Mietpreisbremse gilt. Wer dort umgewandelte Gewerberäume vermietet oder einen Umbau plant, sollte den baulichen Zustand vor dem Umbau und die Baukosten nachvollziehbar dokumentieren und die Auskunft vor Vertragsschluss sicherstellen. Eine frühere gewerbliche Nutzung allein trägt die höhere Miete nicht. Mieter solcher Wohnungen können die vereinbarte Miete prüfen lassen. Zurückverlangen lässt sich nach der im Fall maßgeblichen Rechtslage nur Miete, die nach der Rüge fällig wurde.

Sie planen, Gewerberäume in Wohnraum umzuwandeln, oder möchten wissen, welche Miete bei Ihrer Wohnung realistisch ist? Sprechen Sie uns an. Wir ordnen die Situation gerne für Ihren individuellen Fall ein; verbindliche Rechtsfragen klärt im Einzelfall eine anwaltliche Beratung.